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一年拿下7块地 川企成墨尔本“拿地王

来源:www.pp010.net 时间:2018-03-30 13:37

  人们喜欢用这样一个词来形容住在成都的幸福生活。而在南半球澳洲,也有一个安逸的城市——墨尔本,连续四年被授予“世界最宜居城市”桂冠。去年的评比中,墨尔本在医疗、教育和基础设施建设等方面均获满分。这样一个宜居城市,自然获得了全球开发商的青睐,在早期意大利、新加坡、马来西亚的房产商抢滩当地市场之后,近两年来,中国多家开发商也纷纷进军墨尔本房地产市场。其中,一家深耕成都多年的川企——成都兴元房地产开发公司在当地崭露头角,一年之间豪掷1亿澳元拿下7块地,被?#30340;?#31216;为“拿地王”。如今,就连墨尔本银行的两位行长Sean O’Donnell(肖恩·奥唐纳)和Jim Serafim(吉姆·谢拉菲姆)也因为想为这个“大客户”提供量身定做的服务,而专门去墨尔本大学孔子学?#33322;?#20462;?#24418;摹J导?#19978;,在走出去投资的各个领域中,房地产属于高风险?#24184;担?#22312;发达国家和地区开发房地产绝不是“有钱任性”、“买买买”那么简单的事情。除了有雄厚的资金,川企凭什么能与?#24184;?#24040;头同台竞争?初入澳洲他们吃过哪些亏,又获得?#22235;?#20123;宝贵经验?华西都市报特派记者深入当地房产?#24184;担?#20026;你揭秘首个“吃螃蟹”的川企如何在当地站稳脚跟。

  富士贵区最大的开发项目,是成都兴元房地产公司修建的“富贵天城”。准备今年6月开建,明年5月开售。3月20日?#24418;紓?#22696;尔本初春的太阳有点刺眼。华西都市报记者一行驱车从市区向西出发,十分钟后来到富士贵区。在西郊通往市中心的大道旁边,有一大片被围起来的空地,东南角售楼处的风格让我们觉得很是眼熟。这里,就是兴元房地产公司在墨尔本拍下的第一块地,楼盘名叫“富贵天城”,是富士贵区从建区以来最大的开发项目。准备今年6月开建,明年5月开售。“这片区域属于政府优先发展的地方,也是?#28216;?#21306;进入墨尔本市区的必经之路,交通便利。”澳大利亚兴一公司董事姚煌告诉记者,墨尔本市区的公寓住宅均价约9000澳元/平方米,富士贵区的公寓预计均价6000-7000澳元/平方米,一室一厅的公寓总价最低约25万澳元。2013年12月底,成都兴元房地产在墨尔本注册了“澳大利亚正兴集团”,姚煌所在的兴一公司是集团下属公司之一。一年多来,正兴集团在墨尔本豪掷1亿澳元密集拿地,包括在CBD和富人区的几个地块,?#20004;?#24050;有7块地收入囊中,可谓是2014年墨尔本的“拿地王”。初入澳大利亚房地产市场,为何如此密集地在同一个城市拿地?“其实在进入市场之前我们做了很多考察和?#23578;行?#25253;告,除了墨尔本还有悉尼、布里斯班等。”姚煌说,经过考察,公司认为墨尔本所在的维多利亚州政府比较支持房地产开发建设,同时这边的地价相对不是太高。以富士贵区的这块地为例,总面积1万平方米,地价仅2300万澳元。此外,近年来墨尔本房地产市场以约6%的年增速升值,新开发的公寓受到年轻人青睐,市场前景?#26149;謾?/p>

  在墨尔本搞房产开发,地价只占总成本的20%-30% ,但是设计和建造要占70%-80%。“听你这么说,在墨尔本拿地岂不是很简单?”面对华西都市报记者的疑问,姚煌给了一个肯定的答?#31119;?ldquo;是的,拿地挺简单的。”他说,当地政府对于外资企业进入房地产市场也并无特殊要求,拿地都是通过公开竞拍。政府政策支持、拿地成本低,销售前景好……在澳洲开发房产似乎是稳赚不赔的事情了,但姚煌告诉华西都市报记者,拿地之后的工作才是“?#38469;?#27963;”。在澳洲开发房地产与国内有着很大不同,虽然地价便宜,但是造价?#26149;?#36149;。“在墨尔本搞房产开发,地价只占总成本的20%-30%,但是设计和建造要占70%-80%。”以“富士贵”项目为例,该地块规划共建5栋,地下一层,地上最高建33层,整个项目建好要花3亿澳元,每平方米要花2000澳元。为何设计与建造如此贵?姚煌给记者拉了一个清单:在澳洲拿地之前,要?#28982;?#25968;月时间做多项调研,包括环境污染、地?#26159;?#20917;、交通、噪音、垃圾、社区环?#22330;?#25151;屋设计等等。“澳大利亚政府对高密度房产的开发有严格规定,必须调查土地重金属污染、地下水污染、地质构成等情况,如果不调研清楚就拿不到建筑许可证。”姚煌说,“富士贵”这块地地下1.5米就是岩石,因此规划时地下只建一层停车场,地面还要另建5层停车场才能满足住户需求。其中,每一项调研都需要专家团队出具报告,政府综合专家报告和设计方案后才决定给不给批文。而聘请专家的费用不菲,都是以小时计费,每小时约200-400澳元。“这块地我们设计费花了700万澳元,加上专家的费用,开工前就花了1000万澳元。”

  维护社区环境,是在墨尔本开发房地产?#26041;?#20013;特别重要的一环。如果新建的房屋在设计上影响了社区环境和?#29992;?#29983;活,那很有可能设计方?#23500;?#34987;反对、修改,甚至数年也不能通过,最?#23853;榍场?ldquo;我们建住宅有时候觉得旁边有小学很好,但是一旦房子建高了,阴影、噪音会影响到他们。建在球场或者河边也有这个问题。”姚煌说,当地政府有一个特殊要求,建在墨尔本雅拉河边的高楼阴?#23433;?#33021;投进河里(除政府特批建筑之外),“政府会让专家出具报告,通过三维模型和仿真太阳的软件,来测量上午9点、?#24418;?2点、下午3点等几个时间的阴影情况。你骗他骗不了,差一点都不行。”开发商拿到土地后,必须经过一个月的公示,给周围邻居一个提意见的时间。“有的邻居可能对你的项目不满,那就必须从设计上修改,而有的项目则不为当地人所接受,这样很有可能拿不?#33050;?#25991;不能开发。”姚煌说,他们公司去年5月拿下了墨尔本CBD北边的一块地,10月公示了设?#24179;?#36896;的方?#31119;?#20854;间就遭到邻居们的反对。“他们反对是因为附近都是一到两层的房子和小学,而我们规划新建5层楼高的公寓,可能会?#24184;?#24433;挡住他们的光线。”姚煌说,收到邻居们的反对意见后,他们对方案进行了修改。?#27426;?#21069;后修改了5次,依然没有通过。无奈之下,公司?#19994;?#24066;政府寻求帮助,市政府邀请?#29992;?#21442;加听证会,市政厅13名议员对该项目进行投票。“结果11票赞同,2票反对,我们的方案通过了。现在再等1个月时间,看还有没有邻居会到法院去上诉。”姚煌说,在澳大利亚开发房产一定要尊重当地政策、法律,并且尊重周围社区的邻居。许多房地产公司在拿地后会购买专家的社区报告,了解社区的?#29992;?#26500;成,有的甚至会去一家一家拜访。“有可能买了地却建不起来,或者时间拖很长,对项目、资金都会有影响。”

  城市人数增长快公寓对购房者更?#24418;?#24341;力经过在墨尔本房地产市场一年多的磨合,正兴集团已经逐渐入乡随俗,首个房产项目的营销已经顺利开展起来。那么,对于未来墨尔本房地产市场的发展,他们有何看法?对于?#24184;?#24895;进入该市场的川企,他们又有何建议??#28304;耍?#23002;煌表示,当地房地产开发市场对外资的准入门槛并不高,拿地也比较容?#20303;?#20294;正因为这样,市场的竞争也?#27973;?#28608;烈。“除了本土开发商,马来西亚、新加坡、印尼的开发商很多,大家都在争地,今年土地价格比去年增长了20%。”姚煌认为,川企大多对当地的设计审批流?#28393;?#29087;,对维州的法律和规划不熟,“还要看政党的变化,执政党不同,政策方针也不一样,对房子的设计规定也不一样。”由于在海外施工,设计团队必须使用本地人,施工方也是本地,这些都是短板。“但中国房地产业经过这么多年的高速发展,我们企业已经具备了快速交地、施工和销售的能力,而这边本土企业节奏比?#19979;?#20570;100套的楼盘已经很不得了了,但我们在建高层、大项目上有经验。”姚煌建议,在充分了解政策法规的同时,还需要对消费者需求做好调查。他说,正兴集团在墨尔本的7块地尽管分?#21152;?#24066;区的东南西北,周边环境各不相同,但是在开发建设上仍主打公寓住宅。根据当地政府预计,未来几年墨尔本的人数将有较快速的增长,公寓新房对购房者更?#24418;?#24341;力。

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