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大摩:中国严控海外地产投资 全球楼市瑟瑟发抖

来源:www.pp010.net 时间:2018-05-16 16:07

  在过去几个月中,中国监管者正在不断向海外投资商施加压力。7月20号,中国政府公开敦促商业团体将资金投入到“一带一路”战略中来,而不是去海外“盲目逐利”。银监会也采取措施,切断了某些海外项目的融资渠道。此外,监管者们还为“非理性海外投资”列出了负面清单,清单上的并购项目将被认为具有“向海外转移资产”的嫌疑,其在国内的融资都将受到严密的监控。而地产、酒店、电影、媒体、体育俱乐部?#22836;?#26680;心业务的海外收购都在名单之列。

  其中,地产业在负面清单列举的所有项目中占据的比例高达四分之三。在中国企业2017年全年的海外并购投资中,地产业占到了总资金?#24247;?.3%,而酒店、电影、媒体、体育俱乐?#24247;?#20854;他业务加起来也不过才占到2.1%。事实上,由于过去几年国内企业预期美元将升值,将人民币?#19968;?#25104;美元去购买国外便宜的地产已经成为了国内企业某种“逐利保值”的手段。同时,疯?#24247;?#20013;国资本推高了全球房价。

  在海外地产投资受到中国政府严密监管的情况下,摩根?#24247;?#21033;分析团队预计,2017年中国的海外地产投资将从2016年的10.6万亿美元锐减到1.7万亿美元,同?#35748;?#38477;84%。而在2018年,这个数字将进一步下降至1.4万亿。

  Real Capital分析公司数据显示,2016年中国海外商业地产投资的主要去向是美国(43%)、香港(18%)澳大利亚(12%)和英国(5%)。其中,由于在过去六个月内监管力度加剧,中国对英国的商业地产投资中有34%处于停滞待审状态,对美国的商业地产投资中则有7%处于停滞待审状态。

  中国是美国2016年的第一大地产投资国,2017年的第二大地产投资国。在纽约、旧金?#20581;?#33437;加哥和洛杉矶的办公大楼和酒店资产成为了中资最偏爱的地产资产。2017年,80%的资金?#21152;?#21521;了纽约大都会地区,曼哈顿高达30%的地产交易被中国商人所支配并不断炒高。

  在经历了中国监管部门的严厉调控后,美国的地产交易量在今年第一季度萎缩了9%,此前最疯狂的曼哈顿地区地产交易量则萎缩了55%。随着市场上最大的买家从市场上离去,大都会地区的房价被浇了一盆冷水,?#30710;?#20154;都预言疯涨的房价即将见顶,纽约市政府也收到了咨询机构关于警示商业地产泡沫破灭的报告。

  不过,由于中资炒作的大多是美国前几大城市的商业地产,大多数美国人的居民住房价格并未受其影响。中资撤离只能造成美国市场小?#27573;?#30340;商业地产价格暴跌,不至于引发整体性的金融系?#25764;?#38505;。

  2016年共有5.6万亿美元的资金从内地涌入香港楼市,这几乎是2014年的3倍,2013年的4倍有余。疯狂的资金在今年不仅没有停下来的意思,反而?#31034;?#21943;式增长。仅仅在今年的第一季度,这笔资金量就高达4.3万亿美元,达到了2016年全年资金?#24247;?7%。

  这些天量资金不仅仅买走了香港最?#34987;?#22320;带的酒店、办公大楼和广场,还在2016年左右进行了一场风格切换,直接将投资对象瞄准了居民住宅。在香港地产竞标中,内地资金作风激进,出手阔绰。例如,海航集团在拿下香港地的开发住宅区时给出了高于2014年土地最开始被拍卖时一倍的价钱。而从2014年到2016年,香港楼市不过才涨了20%。

  截至目前,内地资金已将香港80%的新拍土地和近50%的办公楼宇收入囊中。据香港差饷物业估价署数据,全港私人住宅楼价指数连涨15个月,且连续第八个月创出新高,但随着中国政府对地产投资的管控加剧,香港地产业的上涨势头或将遭受打击。届时受损最严重的将是香港地产的持有者。

  英国脱欧带来的英镑下挫是中资追捧该国地产的主要原因。在2006年,中资在伦敦商业地产交易中的参与率还不到1%,但到2016年末,这个比例飞跃至了25%,并对当地居民房价产生了不小的影响。

  摩根?#24247;?#21033;预计,随着中资的撤退,或者至少是投资停?#20572;?#20262;敦房价在士气上将遭受很大打击。再加上脱欧带来的金融中心地位动摇、就业岗位?#20013;?#20943;少,伦敦商业地产的价值在未来可能面临一波较大的调整。

  在2015年至2016年间,中国是澳大利亚地产的最大海外投资者,资金量高达32万亿美元之巨,几乎是对美地产投资的4倍。而在这32万亿美元中,有20万亿美元属于居民地产交易。

  摩根?#24247;?#21033;预计,随着中国方面的需求放?#28023;?#28595;大利亚房价将受到重大影响。另外,由于中资在最近3年里控制了澳大利亚12-25%的商业地产交易,悉尼、墨尔本等大城市的楼宇或将面临巨大风险。

标签:海外楼市

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